2023年前4月，土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。近七成百强房企没有纳储，剩下三成还在拿地的百强房企中，仍是央国企老面孔为主。
不仅如此，从1-4月新增货值来看，超过百亿企业仅17家，且各梯队断层明显，前十强与其他房企拉开明显差距。
(相关资料图)
虽然在一季度过后民企的投资积极性出现了弱复苏，但大部分出险房企短期投资恢复难度较大。
各房企对城市的选择高度集中，土拍市场热度始终聚焦在一二线核心城市，整体竞争十分激烈。
预计接下来的5、6月份将迎来一批供地小高峰，土拍市场热度能否延续，仍有赖于楼市回暖情况。
2023年前4月，全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1.79亿平方米，同比来看，受预供地制度影响，2023年初大部分城市的供地时段均有所延迟，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探31%。
分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交仅为上年一半左右，3月不足去年同期的八成，4月也仅有去年同期的一半，导致前4月成交规模创下了2010年以来的新低。
从百强企业拿地情况来看，前4月，投资百强的货值、总价和建面总量分别为8264亿元、3927亿元和4173万平方米，分别下滑14%、1%和18%，投资总量仍未追上去年同期，与2020年、2021年同期相比降幅更是超过六成。仅三成百强房企拿地。
具体到企业来看，2023年前4月，企业投资断层明显。
1-4月新增货值超过百亿企业仅17家，较去年同期减少7家。新增货值10强门槛值为167.1亿元，20强门槛值为94.8，前10强门槛高出20强门槛72.3亿元。
不仅如此，前10强内部分化也在持续加剧，新增货值TOP3华润、万科、建发新增货值均超过400亿元，几乎较5-10名货值高出一倍。
从拿地企业来看，依旧是央国企拿地为主，如华润、万科、保利、招商等拿地金额均超过百亿，金地、越秀、华发等拿地金额同比大幅增长。
民企方面，前4月民企投资金额占销售百强比例仅为16%，仅龙湖、滨江、伟星拿地相对积极，
在整体市场成交创新低的同时，2023年前4月，部分热点城市出现了多宗地块触顶成交的现象，部分优质地块甚至出现了多家房企争抢的现象。
从重点监测的城市来看，市场热度较高的依旧大多是长三角二三线城市，在成交楼板价超过3000元/平方米的城市中，溢价率居于前列的城市大多均位于江浙两地。
在这其中，成都溢价率最高，达10.8%，杭州的溢价率相对较高，达到了9%。
在这些城市优质地块高溢价成交的带动下，前4月溢价率同比显著上涨，达到了6.2%，为2021年四季度以来的新高。不过与2021年三季度以前相比，依旧处于历史相对低位。分月来看，1-4月各月溢价率分别为4.1%、5.4%、7.3%和7.2%，大体呈现逐月提升的趋势。
结合企业拿地情况来看，城市选择高度集中。与民企持续在深耕城市拿地不同，央国企投资策略始终聚焦在一二线核心城市。随着核心城市土拍热度持续走高，部分优质地块“僧多粥少”，参拍靠“抢”和“运气”，整体竞争十分激烈。
这一点从4月份土拍也能佐证，在上海、成都的土拍中，央国企拿地幅数占比达到84%和60%。且从参拍来看，销售TOP10央国企房企基本均了核心城市优质地块。4月单月拿地中，华润、万科、建发、中国铁建拿地金额（全口径）超过100亿，华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅，金额达到234亿元，保利、招商、金地拿地同样超过50亿。
2023年前4月，因大多数城市尚未发布年度供地计划，加之自然资源部要求全面推行“预供地”制度的影响，全国土地市场成交规模同比大幅下降。鉴于年初自然资源部通知中，要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”，预计接下来的5、6月份将迎来一批供地小高峰。
但从市场热度方面来看，虽然2022年出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，只有部分核心城市、优质地块持续高热，土地市场分化的现象依然存在，企业端投资全面回暖仍难度颇大。
我们认为，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市土拍热度会较2022年有所上升，但未来投资压力依旧不然小觑，土拍市场热度能否延续，仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。
综合而言，当前土地市场热度延续性相对好于新房市场，但整体房企投资并未有实质性好转。
企业对城市选择高度集中，鲜有三四线城市受到“青睐”。同时，城市、区域分化正在加剧，即便是集中供地城市热度同样差异显著。
未来土拍热度是否能延续，与楼市回暖程度高度相关。预计接下来一二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。
部分深耕房企增储诉求明确，将是土地市场中需要注意的力量。
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文章来源:丁祖昱评楼市
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